Будванская ривьера как центр туризма и недвижимости

Согласно статистике, Черногория сегодня занимает второе место среди стран, недвижимость которых наиболее интересуются россияне, уступая лишь Болгарии. Вокруг этой страны создан самый настоящий ажиотаж, и многие отправляются купить
Самое востребованное в Черногории направление, как среди покупателей недвижимости, так и среди туристов - это Будванская Ривьера. Побережье имеет протяженность 20 километров, здесь расположены два города, и несколько небольших населенных пунктов. Западный край Будванской Ривьеры – это, собственно, Будва, а восточная часть побережья – город Петровац.

Будва - туристический центр Черногории, его центральная часть - знаменитый Старый Град, хорошо известный по проспектам и путеводителям. Первое поселение здесь было основано еще в V веке до нашей эры. Сегодня именно в Будве, как нигде в Черногории, развита инфраструктура отдыха, город отличается активной курортной и деловой жизнью. В Будве есть два пляжа - один платный, изолированный, другой - городской, тянущийся вдоль всего города.

Далее по берегу идет поселок Бечичи. Разделение между ним и Будвой весьма условное, так как расстояние составляет всего 600 метров. Бечичам гораздо меньше лет, и в первую очередь это курортный поселок, так как вся основная жизнь проходит в Будве. В Бечичах много современных и крупных гостиниц а протяженность пляжа составляет 2,5 км.

Рафаиловичи - населённый пункт, слившийся с Бечичами. Когда-то он был рыбацким посёлком, с того времени здесь существует известный на побережье рыбный ресторан «Три рыбаря». Местный пляж расположен среди живописных скал. Дальше на восток расположено Каменево, которое представляет собой фактически пляжную зону, куда преимущественно приезжают малообеспеченные туристы.
Посёлки Пржно и Милочер известны в первую очередь монастырями Прасквица и Дульево. Сейчас здесь хорошо развита инфраструктура, рассчитанная преимущественно на VIP-туристов – в гостиницах открыты казино и другие элитные места развлечений. Здесь же находится известный пляж Королевы.

Следующий курорт – это знаменитый Святой Стефан, сейчас представляющий собой полуостров, тогда как в 1442 году, когда началась его застройка, это был остров. Святой Стефан - одно из самых дорогих мест Черногории, до недавнего времени здесь отдыхали мировые знаменитости. Сегодня остров стал частной собственностью и закрыт на реконструкцию. Вероятно, что простому смертному уже не придется погулять по его древним улицам. Зато можно искупаться на песочных пляжах, которые расположены с двух сторон от перешейка, ведущего к острову. Над пляжами находится коттеджный посёлок, получивший название «Русская деревня», он представляет собой несколько десятков домов, отдаленно напоминающих Рублевку в миниатюре.

Между Святым Стефаном и Петровацем расположены для маленьких поселка. Один из них - Дробни Песак, имеющий свой пляж. Другой – Реживичи, застроенный исключительно каменными зданиями, в котором расположено несколько православных монастырей.

И, наконец, конечная точка Будванской Ривьеры – город Петровац. Раньше он назывался Ластва и образовался вокруг старинной крепости, основанной в XV веке. В Югославии это место считалась самым демократичным курортом, а сейчас это один из наиболее престижных курортов Черногории.

Климат Будванской Ривьеры очень комфортен. Дневная температура с мая по сентябрь составляет в среднем 33-35°С, в апреле и октябре – около 20°С. Зимой воздух прогревается до 10-15°С, а снег на побережье не выпадает. Купальный сезон начинается в середине мая и заканчивается в середине октября.

После отделения Черногории от Сербии, которое произошло 21 мая 2006 года, у страны остались морские курорты, но при этом практически никакой промышленности. В этой связи другого источника дохода, кроме как туризм, у государства просто не осталось, и Черногория активно развивает это поприще. Нынешним летом страну посетило вполовину больше туристов, чем в прошлом.

Отели, оставшиеся с социалистических времен, оставляют желать лучшего, но при этом строится много новых, 4-х и 5-ти звёздочных отелей, которые полностью соответствуют международным стандартам. Сильно развит сектор сдачи в аренду частной недвижимости для туристов на короткие сроки, но качество такого жилья опять же оставляет желать лучшего.
Вообще благодаря целенаправленному развитию туризма и стремлению Черногории вступить в Евросоюз, страна заметно преображается, особенно это заметно на дорогах. Основная магистраль, идущая вдоль всего побережья - Ядранский путь - активно ремонтируется и перестраивается, также реконструируются многие местные дороги.

А вот инженерная инфраструктура не выдерживает никакой критики. Поскольку в Черногории нет ни центрального отопления, ни центрального горячего водоснабжения, у каждого стоит свой водонагреватель. Так как электричество относительно дорого, а газ отсутствует вообще, многие до сих пор, даже в городах, отапливают своё жилище по старинке, дровами. Конечно, это не относится к побережью, но уже в 30 км. от Будвы, в культурной столице Цетинье, дела обстоят именно так. Есть и еще одна проблема - центральная канализация как таковая отсутствует, стоки либо сливаются в море, либо уходят в землю.

Из-за того, что система водоснабжения не справляется с возросшей нагрузкой, в некоторых местах Будвы и по сей день нет воды - её дают с 02:00 по 08:00. Эта проблема характерна лишь для Будвы и с ней связана одна из особенностей местного строительства: в каждом частном доме ставят накопительный бак. В многоквартирных домах также существует такой бак – один на весь дом.

Неудивительно, что пока популярность черногорской недвижимости стремительно росла, цены также резко шли вверх. Сейчас стоимость квадратного метра составляет в среднем ощутимые 2500 евро за кв.м. и продолжает неумолимо увеличиваться, хотя спрос уже не тот, что годом раньше. Кроме того, разброс цен как в целом по стране, так и в Будве очень велик.

Большинство предложений апартаментов в Будве - это вторичный рынок. Цена зависит в первую очередь от удалённости от моря и вида, открывающегося из окон. Многие предложения совсем невелики по площади – метраж студий начинается от 20 кв.м. Квадратный метр в апартаментах без вида на море на расстоянии пяти минут ходьбы до пляжа минут стоит от 1800 евро за кв.м. Такие же апартаменты, но уже с видом на море, обойдутся в 2500 евро за кв.м. Непосредственно у моря в Будве находятся лишь гостиницы и Старый Город, в котором цены не предсказуемы, но можно с уверенностью сказать, что минимум – это 10 000 евро за кв м. И, наконец, жилье на самой периферии города, на первом этаже, с низкими потолками может стоить 1300 евро за кв.м.

Предложения на первичном рынке дороже – в среднем 3500–3700 евро за кв.м. Это цена сентября, а еще в мае она была на 300-500 евро ниже. Новые жилые комплексы, как правило, строят европейские застройщики, на рынке много ирландских проектов, есть английские. Качество соответствующее - удобные паркинги, никаких проблем с водой, часто на крыше располагается бассейн, а сад оборудован для прогулок. Дома сдаются с отделкой, а нередко и меблировкой. Спрос на новые квартиры, несмотря на цену, превышает спрос на вторичном рынка, и в этой связи множество инвесторов, в массе своей из России, приобретают в Черногории землю и строят, строят, строят…

Доходы от сдачи недвижимости в аренду напрямую связаны с сезоном. Комнату, в которой умещается четыре кровати и ничего больше, можно сдать из расчета 10 евро в сутки за кровать. Более приличные варианты принесут своим владельцам в два раза больше. Такая цена держится с мая по октябрь, а в зимнее время за аренду можно выручить не более 300–400 евро в месяц.
Примерная стоимость коммунальных услуг для апартаментов площадью 70 кв.м. составляет 15 евро в месяц за воду, столько же за электричество без отопления, и в два раза больше с отоплением. Интернет обойдётся в 30 евро в за месяц.

В Будве мало частных домов, они находятся преимущественно на окраине или в соседних поселках. Их стоимость в основном определяется стоимостью земли, тогда как строительство обходится от 300 до 800 евро за кв.м., в зависимости от качества.
На всем протяжении побережья между морем и Ядранским путем, уже практически нет свободных участков, максимальные цены составляют порядка 800 евро за кв.м. Земля второй линии стоит от 600 евро за кв.м. Удалённые на километр от моря участки оцениваются от 150 евро за кв.м.

Так как большинство участков находится в горах, которые практически вплотную подступают к морю, у них есть своя специфика. Многие участков никогда не расчищались и имеют густой подлесок, как правило, это склоны или террасы, где строительство достаточно дорого. Обязательно нужно узнавать о наличии электросетей и воды, или хотя бы о возможности подключения. Если коммуникации не подведены, то их устройство может превысить стоимость участка. И обязательно необходимо следить за тем, чтобы предприимчивые соседи не закрыли вид на море.

Перед покупкой в первую очередь необходимо проверить документы, поскольку в Черногории очень много случаев обмана покупателей. Продают коттеджи и квартиры в домах, которые не имеют разрешения на строительство. Договор купли-продажи регистрируется в суде, договор и объект не подлежит проверке, и «умельцы» продают объекты дважды, а покупатели знакомятся в кадастре, который выдает на основании договора свидетельство о собственности.

В Черногории действует закон, запрещающий иностранцам (физическим лицам) приобретать землю, они могут только взять её в аренду на 99 лет. Эта проблема ждёт решения, но пока существует практика приобретения участка на юридическое лицо, учредителем которого является покупатель, или оформления земли на доверенное лицо, имеющее черногорское гражданство.
В Черногории ещё не сформировалась чёткая система оценки недвижимости. С одной стороны из-за бурного роста спроса, с другой, стороны из-за того, что иностранцы, как правило, не успевают разобраться в рынке и зачастую совершают сделки по не вполне адекватной цене.

Многие инвесторы прогнозируют продолжение роста стоимости черногорской недвижимости вплоть до осени 2009 года, пока ее средняя цена не достигнет 4000–5000 евро за кв.м., после чего наступит долговременная стагнация. Снижение цен возможен лишь при глобальных политических конфликтах или природных катаклизмах.