Как легально строить в Черногории?

Как легально строить в Черногории?

Еще до начала кризиса по Черногории поползли слухи, что власти ужесточили режим для строительства. Якобы уже было заведено несколько дел, даже окончившихся заключением под стражу. Получить разрешения стало все сложнее. Это ли явилось причиной того, что над многими строящимися объектами замолчали краны. Или дело в мировом кризисе, притормозившем инвестиции. Еще в сентябре около 20% черногорских строек встало, разобраться порой бывает сложно. Информация не разглашается, официальные источники молчат, комментарий один: «мы ведем борьбу с нелегальным строительством». Какое же строительство признано нелегальным и как покупателю обойти подводные камни. Обо всем этом мы попросили рассказать экспертов, работающих на черногорском строительном рынке уже ни один год.
Вячеслав Лейбман, управляющий партнер «MIRAX Balkan»

«Для получения разрешительных документов на строительство в Черногории любая компания, местная или зарубежная, обязана через компетентный республиканский орган выполнить разметку выбранного урбанистического участка, регуляционной, нивелировочной и строительной линий. Об этом сообщается в статье 42 «Закона о строительстве объектов» на территории Черногории. Также, исполнитель работ, то есть инвестор, минимум за 8 дней до начала работ должен сообщить о начале работ компетентному органу местного управления. Также следует представить следующую документацию в Министерство по экономическому развитию Черногории: действующее решение о локации; главный проект, на который выдано урбанистическое согласование; отчет комиссии по техническому контролю; доказательство о праве собственности; подтверждение об оплате возмещения за благоустройство строительного участка; согласование от Электрохозяйства Черногории; согласование с ГП «Водопровод и канализация» г.Будва; согласование с Министерством внутренних дел и общественного управления (сектор по чрезвычайным ситуациям и гражданской безопасности); противопожарное согласование; согласование с Министерством туризма и защиты окружающей среды; экологическое согласование; согласование с Министерством здравоохранения, труда и социальной защиты, со Службой здравоохранительно-санитарной инспекции ГП г.Будва; согласование с Секретариатом жилищно-коммунального хозяйства, с Черногорским Телекомом. После предоставления всех необходимых документов, а также инвестиционно - технической и другой документации Министерство принимает решение о выдаче разрешительной документации. Основной проблемой не только российских, но всех девелоперов в Черногории является неадекватная оценка земли со стороны черногорских собственников – она явно завышена. Здесь нет достаточного объема инфраструктуры, дорог, электричества, воды, местные компании не имеют опыта реализации крупных объектов. И при этом черногорцы ожидают получить довольно высокую цену за свои земельные участки. Решением этой проблемы для девелоперов является использование муниципальной земли наравне с частной. В этом случае проект может быть выгодным. В ближайшие 10-15 лет республика Черногория обречена быть невероятно инвестиционно привлекательным регионом. Это уникальное место в центре Европы с либеральным законодательством, устойчивой политической ситуацией, отличным климатом и очень радушным отношением к россиянам. Российским инвестициям особенно способствует безвизовый въезд для российских граждан, невысокие налоги на недвижимость и простота оформления собственности».

Иван Трегубенков, компания «ИСК Реалити»

«Перспективы ожидаются неплохими, если черногорское правительство вовремя примет детальный урбанистический план и даст возможность владельцам земли и инвесторам строить легально. Так как сейчас 90% всего нелегального строительства происходит не от нежелания инвестора или владельца земли платить налоги и сборы, а из-за невозможности законного прохождения процедур получения разрешения на строительство. Так что необходимо создать действующие механизмы прохождения процедур для получения разрешения на строительство и разъяснить владельцам земли о процедурах необходимых для получения разрешения на строительство. Комплект разрешительной документации зависит от местоположения участка и принадлежности его той или иной области, но, как правило, это выписка из детального урбанистического плана, лист собственности на участок, проект будущего строительства с отметкой ревизорской организации и пакет документов и договоров с местными органами самоуправления на подключение к коммуникациям. С 1 января 2009 года будут отменены обязательные коммунальные платежи до начала строительства, а это примерно 100-250 евро за кв.м. будущего строения. Вводится в действие новый урбанистический план, который охватывает почти все перспективные регионы Черногории. Упрощается процедура оформления "студии локации" для мест не входящих в зону урбанистического плана.
Наша компания имеет большой опыт работы и строительства в странах Евросоюза, где принцип законности - основное и первое правило деятельности любой строительной компании. Строительный бизнес в Черногории мы ведем исходя из этого правила, и полностью поддерживаем власти Черногории в наведении порядка в этом секторе.

С середины этого года введены поправки в действующее законодательство и теперь нарушителям грозит не только штраф в 15 000 евро, но и уголовная ответственность до 2 двух лет лишения свободы.

Как правило, все серьезные проекты действующих девелоперов реализуются на законной основе, и имеют все разрешительные документы. Поэтому эта ситуация отражается только на "самостроях" и частных проектах, которые пытались строить сами черногорцы. Те, кто заплатил за незаконное строительство, возможно, приобретут немаленькие проблемы, так как ответственность ложиться полностью на владельцев участков и инвесторов, строительные организации, начавшие нелегальное строительство, получают лишь денежный штраф».

Сергей Найко, директор компании «Best Property Active»

«Контроль за строительством действительно ужесточен и без разрешения на строительство строить строго запрещено. Наша компания является иностранной, и без разрешений мы к строительству не приступаем, поэтому на нас это никоим образом не отразилось. Для начала строительства необходимо иметь само разрешение на строительство. Оно выдается отелом урбанизма, если общая площадь каждого отдельного объекта меньше 3000 м.кв., если площадь объекта больше 3000 м.кв., то разрешения выдает министерство развития экономики.

Для получения самого разрешения необходимо иметь полученные в данных учреждениях условия в соответствии с которыми должен быть начерчен проект (архитектурный и технический), получены согласования на подключения воды, канализации и электричества. Необходимо также кроме геодезических исследований иметь и заключения из института для исследования сейсмоустойчивости грунта. За строительство без разрешения на строительство предусмотрен штраф для фирм до 200000 евро или сроком лишения свободы до 5 лет. Проблем со строительством, по сути, пока не было и не предвидится, строящиеся объекты будут достроены, хотя и с небольшими опозданиями. Рентабельность строительства в Черногории очень высока и падение цен не существенно влияет на само строительство, лишь на прибыль. Конечно же, в связи с кризисом объемы строительство притормозятся, но стройка не остановиться. Хотелось бы, чтобы строилось больше люкс жилья, но видимо темпы цивилизации в данной стране немного отстают от научно- технического прогресса в мире строительства.

Драган Жаркович, исполнительный директор «Sodra Company»

Непосредственно наши власти пока только вмешиваются в сектор финансов по отношении к банкам и регулировки кредитования физических и юридических лиц. Наше правительство, за последние годы предпочитает принцип либеральной рыночной экономики, и всякое вмешательство считает ошибкой. Сектор строительства влечет за собою много других отраслей и надеемся, что учитывая этот факт, правительство сделает позитивное вмешательство в наш сектор. Пока мы сами пытаемся выйти из сложившейся ситуации с наименьшими потерями. В Черногории принят новый закон, который несколько облегчает и ускоряет процесс начала строительства. Набор документов, всех разрешений и согласований остался прежним, для некоторых городов и типа объектов он увеличился, но в целом теперь инвестор и строитель, например, сможет параллельно вести проектирование рабочей документации и уже начать копать котлован и фундамент. Теперь некоторые этапы согласований и утверждений можно вести одновременно. Также новый закон упрощает процесс получения лицензии на проектирование и строительство для строительных организаций. Однако новый закон во многих сегментах двусмысленно трактует много проблем. Государство очень ужесточило ответственность инвесторов и строителей за нарушение правил и норм строительства, и будет строго наказывать всех, кто попытается строить без разрешительных документов. Суммы штрафов достигают от 20.000 евро до открытия уголовного дела ответственным лицам. Такие случаи уже известны. Если надлежащие органы и институции будут реализовывать принятый закон это пойдет на пользу всем, но я опасаюсь, поскольку несколько существенных норм нового закона не детализируют конкретные права и обязанности всех субъектов процесса и считаю, что это будет причиной злоупотреблений со стороны чиновников. В этом вопросе я вижу другой смысл и другую суть. Но прежде я хочу отметить факт, которым пренебрегают многие местные, а еще больше зарубежные инвесторы. Мне кажется, что они не понимают, что каждый проект нужно дать в руки только профессионалам, как исполнителям, так и организациям. Опытная строительная организация знает кратчайшие легальные пути ведения проекта от идейного решения до сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию. Когда дело начинается не так, гораздо труднее вернуть его на "легальные рельсы" и довести до конца. Я заметил, что сегодня многие инвесторы находятся в расстройстве. Они считают, что в Черногории без лоббирования и связей с властями ничего не сделать. Уверяю всех, что это вовсе не так! Такую атмосферу создали многие чиновники и новые строители-самозванцы, которые решили быстро заработать на разросшемся строительном буме последних лет. Это характерно для новой бизнес элиты на берегу Адриатики. Мой совет всем ждущим инвесторам: Обращайтесь в компании с именем и традицией. Они не пообещают решить все в кратчайшие сроки, а рассчитают и представят график реализации Вашего проекта по отдельным этапам. В перспективе все будет зависеть от уровня и продолжения настоящего кризиса. Одно известно: исчезнет большинство фирм, которые опирались на кредитование и так называемые административные ресурсы. Выстоят те, кто серьезно планирует свой бизнес на долгое время и у которых есть внутренние интеллектуальные и материальные ресурсы преодолеть нехватку денег, клиентов и готовых к реализации проектов. Я сомневаюсь, что государство готово к изменениям. Во-первых, нужно вести много облегчений в сфере таможенных и других пошлин и налогов. Второе, нужно навести порядок в правах многих агентств по продаже недвижимости. Третье, государству срочно нужно начать полный ремонт нашей инфраструктуры. Нам не хватает дорог, чистой пресней воды, которой страна располагает в изобилии, электричества. Четвертое, нужно устранить весь нелегальный сектор, строивший без правил и норм. Мы как каждая серьезная организация требуем равных условий для всех. Я за конкуренцию, по правилам профессии. Черногорская строительная школа как часть бывшей югославской очень известна в мире, но, к сожалению, в последние годы мы делаем много ошибок по отношению к природе, которая представляет самую признанную национальную ценность. Если не изменим своего отношения, будущие генерации нам этого не простят.