Управление недвижимостью

Управление недвижимостью

Черногория в разгар сезона, как и любая курортная страна, похожа на муравейник, с настоящими пробками из людей, бесконечно гремящей музыкой и до утра открытыми ресторанами. Вне сезона, продвигаясь вдоль побережья и заезжая вглубь страны, вы обратите внимание на то, что большинство ставен закрыто, дома выглядят абсолютно нежилыми. Предположить, что такие красоты все еще никому не принадлежат, сложно, но если вы не разобрались в специфике страны и особенностях ее обитания в период не сезона, можно. На самом деле, практически у каждых окон есть хозяин, который по тем или иным причинам не собирается каждодневно любоваться морем с собственного балкона, и уже давно выбрал для себя тот или другой способ, чтобы приобретенная недвижимость не простаивала, а работала, в то время как он пребывает на других широтах.

Управление недвижимостью как таковое появилось в Черногории относительно недавно. Около 5-ти лет назад. В период после распада Югославии, гостиничный и туристический бизнес пришел в упадок. Хозяева частного сектора предпочитали обходиться своими средствами. Безденежье и общая в стране разруха не позволяли нанимать прислугу, тем более что с рабочими местами и так было достаточно напряженно. Самым распространенным явлением еще 8 лет назад, была хозяйка, принимающая гостей, обеспечивающая их всем необходимым, она же вместе с мужем работает на кухне, которая является по совместительству рестораном, меняет постель и выбрасывает мусор. За последнее время, в виду того, что недвижимость приобреталась стремительно, дома начали обретать фешенебельный вид как снаружи, так и внутри, для их содержания потребовались большие вложения. Туристы стали требовательнее: чистота, европейский уют, хорошее питание, необходимые предметы роскоши. Все это обеспечить своими силами уже труднее.

Вопросом управления недвижимостью занимается в Черногории практически каждый, кто, так или иначе, связан с туризмом или недвижимость. Даже в единственном русском Интернет кафе в Будве на Ядранском пути вам подскажут, как подготовить к сезону, сдать  или привести в порядок имеющиеся у вас хоромы. Практически на каждом Интернет ресурсе есть перечень предлагаемых услуг. Вопрос только в том, кто занимается этим качественно. Существуют два принципа, которые абсолютно работают в этой стране. Сезон и не сезон. Официально сезон открывается 1 мая и закрывается в конце октября, безусловно, это зависит от температуры воды, так как все отправляются на море. После закрытия сезона местные хозяева закрывают двери и, как правило, открывают их только весной. В последнее время, по крайней мер, в Будве, все больше сдается и вне сезона. Для местного жителя заехать проветрить помещения, забрать счета и подкрутить краны не представляется сложным, а вот для иностранца это может стать проблемой. Тут он начинает беспокоиться, на кого же оставить драгоценную собственность и ищет варианты. Самый распространенный и не прибыльный – на друзей. Работает не всегда качественно, зато на родном языке можно узнать, как поживает любимая пальма. Другой вариант – на частных, лучше бы достаточно хорошо знакомых, местных или наших предпринимателей. Вы не обязаны подписывать договор, соответственно можете договориться о цене, устраивающей вас обоих, учитывая скидки за объем работ. Самая основная проблема в Черногории влажность и сезон дождей, в период которого ваша крыша может прийти в негодность, что приведет к дополнительным расходам и возможному капитальному ремонту. Поэтому необходимо хотя бы раз в неделю проветривать все помещения и проверять потолки, иначе вы будете обеспечены гнилым трудно выветриваемым запахом на долгие месяцы. Это несравнимо с русскими дачами, которым хватает пары солнечных дней, чтобы прийти в порядок. Лучше также помещение протапливать имеющимися приборами: кондиционером, обогревателем или печкой. Стандартная цена за проветривание 20-30 евро, в зависимости от объема, но при договоренности с соседом вам может обойтись это гораздо дешевле. Вторая важная проблема, это оплата счетов. В Черногории также как и у нас существует пеня. Она несколько выше российской и если вы иностранец вам будет тяжело спустя полгода объяснять, почему счета не были оплачены, это может вызвать дополнительные проблемы, тем более что с водой по прежнему напряженно, и она может достаться кому-нибудь другому. Оплата счетов: электричество, вода, телефон проводится один раз в месяц на почте. Комплексно за все агентство потребует с вас немало – 40 евро, что может быть дороже, чем все счета, если вы не проживаете. Так что разумнее также договориться с кем-нибудь знакомым. Если вы не планируете ухаживать за своей недвижимостью полноценно, с регулярной уборкой и мелким ремонтом, лучше договориться с кем-нибудь частным образом, а вот если вы хотите, чтобы ваш дом был обеспечен полноценными хозяевами в ваше отсутствие, рекомендую все-таки обратиться в агентство.

Обычно перечень услуг в агентстве стандартный. Процедура так же мало где отличается. Вы подписываете контракт, самый выгодный на полгода. Оговариваете то, что вам необходимо, оплачиваете услуги вперед и отправляетесь домой. В случае форс-мажорных обстоятельств, которые должны быть обязательно предусмотрены в контракте, подсчитываются убытки и пересматриваются договоренности. Очень важно проследить, было ли сделано агентством все, чтобы избежать потерь. Например, ввиду частых отключений электричества, может произойти короткое замыкание, так что служащий агентства обязан объезжать все квартиры в эти моменты, чтобы отследить, нет ли проблем с проводкой и целы ли электроприборы. Стандартные скидки по предоплате за 4 месяца – 5%, за 6 месяцев – 10%, за 12- 20%. Цены на уборку помещения зависят от города и расположения квартиры или дома. За обслуживание квартиры в Старом Городе в Будве вы заплатите в два раза больше, чем за аналогичную по площади в пригороде Бара. Уборка снаружи: лестница, терраса, веранда, крыльцо, перила и подъезд обойдутся вам в 20-30 евро. Принципиально оговорить моющие средства, так как некоторые наносят невосполнимый ущерб плитке или камню, и подобная уборка может привести к ремонту. Внутри за средний двухэтажный дом при влажной уборке вы заплатите 50-70 евро. Сухая как правило – 50 евро. Мытье окон во всем доме – 50 евро. Если это квартира, то за каждое 3-5 евро. За комплексную генеральную уборку дома площадью в 150 кв.м. – 25 евро. Можете быть уверены, что с большой уверенностью это будет сделано качественно. Если вы счастливый обладатель садового участка, то вам необходимо четко понимать, что именно вы хотите на нем увидеть. В Черногории сезон посадок начинается в феврале, все прекрасно растет круглый год, а выбор от арбузов до мандаринов достаточно велик. Если вы ожидаете полноценный фруктовый сад и тщательно выстриженный газон, вам следует обратиться к садовнику. Обычная поливка садового участка  400 кв. стоит 30 евро за 1 раз, выкос травы 1 евро за кв.м., а вот комплексный уход может варьироваться от 100 до 300 евро в месяц, в зависимости от качества обслуживания и ваших предпочтений. Садовники сами закупают семена и саженцы, предоставляя вам потом отчет, и рекомендуют, как расположить растения в зависимости от траектории движения солнца и прочих необходимых садоводческих тонкостей. Если же вы предпочитаете заниматься всем сами, то позаботьтесь о том, чтобы ваш сад достойно пережил период засухи, к сожалению, в Черногории летом стандартно гибнет 20% растений в летний период.

В случае если вы предполагаете, что приобретенная недвижимость должна работать и приносить доход, а не только обеспечивать вашу семью полноценным отдыхом, следуют задуматься, как вы собираетесь ее сдавать. Сдача помещений в аренду,  в том числе и вне сезона, с поиском клиентов, заключением договора, получением оплаты, уходом за сдаваемыми помещениями – 10-25% от суммы арендной платы (в зависимости от перечня услуг). Перечень услуг: мелкий бытовой ремонт при необходимости, услуги маляра, сантехника, электрика. Стирка постельного белья, полотенец, скатертей. Тут важно, есть ли у вас необходимые приспособления: стиральная, сушильная, гладильная машины. Также очень существенно, будет ли у вас вода в сезон, а именно являетесь ли вы счастливым обладателем бака, поскольку например в Будве, вода летом бывает только по ночам. Если агентство ищет вам квартирантов, то будьте готовы к тому, что процентные условия могут быть не соблюдены, так как по традиции в Черногории все имеет ту цену, которую может оплатить клиент. Если же вы предоставляете график гостей, которые собираются вас посетить, скорее всего, проблем не будет. Ваш автомобиль также может работать, особенно если вы сдаете не квартиру, а дом, попасть в который от дороги или пляжа можно, только пройдя 20 минут в гору. Цены на аренду автомобиля летом очень высоки. 80 евро в сутки за среднюю машину. Так что целесообразно приобрести автомобиль, желательно дизельный с возможностью его окупить за первый сезон. Цены на машины в Черногории гораздо дешевле, чем в России. Нужно сказать, что случаев, когда недвижимость работает за вас летом без проблем, очень мало. Агентство, являющееся посредниками берет на себе еще и обязанности психотерапевта по отношению к вселяющимся к вам клиентам. Так или иначе, ждут перебои с водой и светом, пробки на дорогах, потерянное время и еще много разных тонкостей, с которым можно ознакомиться, только прожив здесь долго. Но если ваши партнеры работают хорошо, обо всем этом вы никогда не узнаете, спокойно получив сумму, на которую рассчитываете, и, согласившись работать с ними еще раз.

Между тем, если вы проживаете в Черногории постоянно, то домашний уют вам обойдется совсем недорого. Замечательная девушка, которая будет раз в неделю мыть вашу 3-комнатную квартиру, попросит за это всего 100 евро в месяц. А милый садовник, подстригающий ваш газон по соседству со своим, – 30 евро. В остальное же время вы можете в удовольствие заниматься посадками по собственному усмотрению, домашним ремонтом, перекрашивать стены в разные цвета, не забывая поглядывать на море, чтобы по надвигающемуся шуму вовремя определить – надвигается сезон, пора закрывать ставни и включать кондиционеры.