Юридические аспекты

Сколько стоит домик на побережье? Как оплатить налоги? Может ли иностранец купить землю? Даст ли покупка право на получение гражданства? Как составить договор? Обо всем этом стоит задумываться до того, как вы решили приобрести что-нибудь в Хорватии или Черногории, а отнюдь не после, обнаружив обилие бумаг на непонятном языке. Юридическое сопровождение сделки и ваши гарантии в чужой стране является важнейшим этапом на пути к долгожданному исполнению мечты, так что будьте внимательны и не совершайте ошибок.

Черногорское законодательство, по причине своей молодости, отличается изрядным несовершенством. Многие законы попросту отсутствуют, а поправки так быстро меняются и не всегда доводятся до сведения окружающих, что даже практикующие адвокаты могут затрудниться ответить на ваш вопрос. Этого не стоит пугаться. Основные положения известны, и вам необходимо быть в курсе происходящего в стране пребывания. Черногория отделилась от Сербии 21 мая 2007 года и, соответственно, только с этого момента начался отсчет самостоятельной юридической жизни государства. Те законы, которые не пересматриваются и не принимаются заново, автоматически остаются прежними, полученными в наследство от бывшей державы. Вам необходимо знать, что юристом может быть только черногорец, получивший квалификацию в Черногории. Русским юристам необходимо переаттестовываться, что достаточно тяжело, занимает много времени и не всегда проходит успешно. Так что ваши взаимоотношения с вероятнее всего черногорским юристом начнутся после того, как вы присмотрели для себя нечто и вам нужно заключить договор купли-продажи. Несмотря на то, что договор типовой, необходимо внимательно прочитать все положения и проверить правильность заполнения ваших данных. Если вы хотите купить квартиру или дом, проблем не будет, разнится только в том, что на сегодняшний день, участок, прилагающийся вместе с домом, вы сможете взять только в аренду. Если же вы вознамерились купить землю, начнутся трудности. В Черногории уже давно собирается быть принят закон об имущественно-правовых отношениях, согласно которому иностранные физические и юридические лица могут получить право собственности на объекты недвижимости на территории Черногории наравне с резидентами. Но пока это только проект, обсуждающийся и каждый раз откладывающийся. И только с момента принятия Закона Парламентом будет разрабатываться пакет правил, обеспечивающих реализацию всех пунктов закона. Такое решение в значительной мере повысит конкурентоспособность Черногории и создаст условия для динамичного продолжения притока прямых иностранных инвестиций. А пока вы можете взять землю только в аренду на 100 лет. Оформить землю можно только на фирму, которую, если вы не собираетесь заниматься в Черногории бизнесом, вам придется оформить исключительно для покупки земли. После того как составлен договор, по-сербски «уговор» купли-продажи вы отправляетесь с ним, адвокатом и уже бывшими хозяевами в суд для его официального оформления. Как правило, деньги передаются до, перед судом (иногда в машине) или при свидетелях прямо в суде. Стороны подписали договор с двух сторон, и формально недвижимость перешла в вашу собственность, но не окончательно, существуют еще нюансы, которые вам необходимо знать. До того момента, пока вами не будет получено решение о собственности, так называемый «лист непокретности» вы не являетесь собственником с точки зрения черногорского государства. А подать документы вы можете, только оплатив налог, который на данный момент составляет 3%. То есть, подписав в суде договор, вы оплачиваете налог и все необходимые пошлины в општине и подаете документы в кадастр, после чего ждете. Этот процесс может растянуться от 1 месяца до 1.5 лет. Самые «быстрые» кадастры – северные. Здесь вероятность получения документов через месяц наиболее велика. Самый проблематичный – будванский. Готовьтесь набраться терпения, ждать придется долго, если не стимулировать работников государственной службы привычными допингами в виде денежных купюр. Как только вы получили документы, когда бы это не произошло, готовьтесь идти в полицию, так как у вас появилась надежда обрести статус легально проживающего, обладающего недвижимостью иностранца. Боравок, о котором мечтают те, кто каждый месяц выезжает за пределы страны с целью поставить штамп, дается в Черногории при условии обладания недвижимостью или фирмой. Если ни того, ни другого у вас нет, вы не имеете права пребывать в стране более 30 дней. Наши соотечественники уже давно прозорливо открыли для себя Боснию, до границы с которой можно добраться за пару часов. Но, в вашем случае, если вы благополучно получили «Лист непокретности» (свидетельство о собственности) и пошли в полицию, проблем быть не должно. По закону вы можете вызвать на воссоединение семьи супруга (у), родителей или детей, распоряжаться вашей недвижимостью, проводить с ней любые операции и главное счастливо любоваться морским или горным закатом в зависимости от выбранной местности, не беспокоясь, что вас обвинят в узурпации чужой территории.

Ситуация с покупкой недвижимости в Хорватии отличается немногим, хотя и имеет свои особенности. Поскольку основные положения в законодательстве так же бывшие югославские, вы найдете в них много общего. Что касается самого процесса приобретения недвижимости россиянами, то здесь возможно 2 пути: приобретение на физическое и юридическое лицо. Приобретение недвижимого имущества в Хорватии иностранными юридическими и физическими лицами осуществляется в разрешительном порядке в соответствии с наличием международного Договора о реципроцитете (взаимности). РФ имеет соответствующий Договор с Республикой Хорватия, который позволяет российским юридическим и физическим лицам покупать объекты недвижимости в Хорватии. Жилую недвижимость – апартаменты, дома и виллы можно приобретать как на физическое, так и на юридическое лицо. Коммерческую недвижимость и участки земли – только на юридическое лицо. При приобретении жилой недвижимости на физическое лицо, фирма, ведущая сделку, отправляет письменное заявление с просьбой выдать разрешение и экземпляр договора купли-продажи в консульский отдел Министерства Иностранных Дел Хорватии в Загребе. При приобретении недвижимости на юридическое лицо регистрируется фирма, d.o.o. – наиболее простая в регистрации, аналог нашей ООО. Процедура регистрации занимает от 3-х недель до 1,5 месяцев. Фирма регистрируется у Государственного нотариуса в присутствии государственного переводчика. Выбирается название фирмы – на латинском или хорватском языке, проверяется название на неповторяемость (что фирма с таким названием еще не зарегистрирована), принимается устав фирмы, определяется сфера ее деятельности. При регистрации на уставном счете фирмы должно быть не менее 20 000 кун

Остальные расходы следующие: сбор за объявление в газете 810 кун, сбор торгового суда за регистрацию 400 кун, вознаграждение нотариусу – 1000 евро. Баланс должен упоминать как минимум следующие позиции: платежи банку за банковское обслуживание счета компании (компания не может не иметь банковского счета), недвижимое имущество и его амортизация (срок амортизации недвижимого имущества – 10 лет), коммунальные платежи по содержанию недвижимого имущества, плата за бухгалтерское обслуживание (как правило, заключается договор с бухгалтерской фирмой), налог на название компании (налог на фирму), регистрационный сбор в Торгово-Промышленную Палату. После регистрации компании можно подписывать договор купли-продажи и осуществлять оплату основной суммы по договору купли-продажи объекта недвижимости со счета компании (компании предварительно получает кредит от учредителя-нерезидента, который оформляется по факту уведомления Национального банка Хорватии). В данном случае объект ставится на баланс юридического лица. После оплаты объекта и заверения документов в суде, как и в Черногории, документ отправляются в соответствующий земельный кадастр на регистрацию прав собственности покупателя. Ориентировочно через 1-3 месяца после заключения сделки Покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. При вычислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года. То же происходит и в Черногории. Если ваш объект не заинтересует налоговое управление, то вам повезло, налог вы заплатите с той цены, которая указана в договоре, в противном случае, вам могут пересчитать его по рыночной стоимости. В случае если недвижимость была приобретена на юридическое лицо, при покупке мебели, строительных материалов и прочих предметов обихода, можно вернуть 22% НДС при условии реального функционирования компании. Так же для хорватской фирмы с участием иностранного капитала возможно получение ипотечного кредита, покупка и регистрация автотранспорта. Окончательная регистрация права собственности на недвижимое имущество производится путем внесения сведений о новом собственнике в земельный кадастр. Покупка недвижимости на территории Хорватии не является основанием для предоставления вида на жительство, поэтому самый простой способ получить вид на жительство – зарегистрировать фирму. При этом необходимо являться ее сотрудником и иметь место для проживания (это может быть как ваша собственная недвижимость, так и арендованная). Следует отметить, что если при оформлении бизнес-разрешения органы внутренних дел Хорватии принимают положительное решение в 85-90% , то при владении недвижимым имуществом вероятность благоприятного решения составляет 50%, Имея вид на жительство в Хорватии в течение 5 лет вы можете получить ПМЖ и гражданство, что позволяет пользоваться безвизовым въездом во все страны Шенгенского соглашения. При этом законодательство Хорватии не запрещает и двойного гражданства.

Разобравшись во всех нюансах приобретения недвижимости в Черногории и Хорватии, вы можете смело начинать выбирать объекты. Не забывая, что в любом случае нужно быть крайне внимательным, будучи гостем в чужой стране, и обязательно жить по правилам, юридически обоснованным государством. При неуплаченном вовремя налоге, недвижимость возвращается бывшему владельцу, за пребывание в стране сверх положенного срока вы можете не отделаться денежными штрафами, нелегальное строительство грозит большими финансовыми потерями. Поэтому, чтобы не тратить нервы и деньги, лучше разбираться в местном законодательстве и консультироваться с профессионалами.